یکی از مهم ترین و اصلی ترین نکاتی که باید در پروژه های مشارکت در ساخت در نظر بگیرید، مبلغ بلاعوض است. در ابتدا به تعریف بلاعوض در پروژه های مشارکت در ساخت می پردازیم. سپس در ادامه این مطلب نحوه محاسبه آن را بیان می کنیم. به طور کلی در پژوژه های مشارکت در ساخت چون مالک همه سرمایه خود را یک جا در اختیار سازنده می گذارد و از طرفی چون سازنده به صورت مرحله ای و طی چند سال هزینه می کند، بابت ما به تفاوت آن (از نظر زمانی و با در نظر گرفتن سود بانکی)، سازنده مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالک یا مالکان پرداخت می کند.
بلاعوض در پروژه های مشارکت در ساخت چیست؟
بلاعوض مبلغی است که جهت بالانس کردن آورده مالک و سازنده پرداخت می گردد. این مبلغ را سازنده به مالک می دهد. در صورتی که آورده مالک کم تر از سازنده باشد، بهتر است به جای این که مالک به سازنده بلاعوض بدهد، درصدها تغییر پیدا کند. به عنوان مثال قرار است یک مشارکت در ساخت انجام شود. مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد از ساختمان جدید سهم دارند. در این صورت باید آورده طرفین نیز متناسب با این درصدها تعیین شود. به طور کلی، آورده مالک زمین مورد مشارکت است و آورده سازنده هزینه ساخت و ساز زمین می باشد.
بلاعوض، یکی از چالش های پروژه های مشارکت در ساخت
مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه مبلغی است که سازنده در همان ابتدای ساخت پروژه به مالک پرداخت می کند تا او بتواند در زمان عملیات تخریب و نوسازی ملک، هزینه رهن یا اجاره در ساختمانی دیگر را پرداخت کند. در نواحی و مناطقی که قیمت کلنگی پایین است، این مبلغ زیاد نیست و حتی ممکن است چیزی به عنوان بلاعوض پرداخت نشود. اما در مناطقی که کلنگی گران قیمت است، این مبلغ چیزی بیش تر از هزینه رهن یک آپارتمان است. در حقیقت، چون مالک همه سرمایه خود را از همان اول در اختیار فرد مقابل قرار می دهد اما سازنده در طول زمان هزینه می کند، سازنده قسمتی از هزینه خرید ملک را به عنوان بلاعوض به مالک می دهد. به علاوه، مالک نیز اغلب با کسری از آن مبلغ، یک خانه را رهن می کند تا وقتی که پروژه، تحویل و آماده سکونت شود. در حقیقت، هدف از تعیین این مبلغ این است که توازن در سود ساختمان میان مالک و سازنده برقرار شود. چون فرمول ثابت شده و معینی برای محاسبه بلاعوض وجود ندارد، در بسیاری از موارد، هنگام نوشتن قرارداد مشارکت وقتی کار به محاسبه بلاعوض می رسد، چالش هایی ایجاد می گردد که می تواند اصل قرارداد را با خطر رو به رو کند.
همچنین، به طور کلی آورده مالك در قرارداد های پروژه های مشارکت در ساخت ارزش ريالى ملك است که بر اساس موارد گوناگونی تعیین می شود. به علاوه، آورده سازنده نیز شامل هزينه های تخریب و ساخت و مجوزها و مبلغ بلاعوض می گردد. در واقع، این مبلغ به این دلیل به مالک داده می شود که سود حاصل از ساخت به صورت عادلانه میان طرفین تقسیم شود. البته ذکر این نکته ضروری است که سازنده های برند و مشهور به دلیل کیفیت بالای ساخت ممکن است مبلغ کم تری را مشخص و پرداخت کنند، که چون به اعتبار نام آن ها می توان ملک را با قیمت بالاتری فروخت، حرف شان قابل دفاع است.
بنابراین، برای تعیین مقدار مبلغ بلاعوض ۳ مورد را باید در نظر گرفت:
- ارزش ریالی
- اعتبار سازنده
- خواسته های مالک از سازنده در قرارداد مشارکت
نحوه محاسبه بلاعوض
در محاسبه بلاعوض 2 روش کلی وجود دارد که غبارت اند از:
- طبق عرف
- بر اساس محاسبات
محاسبه بلاعوض طبق عرف
اغلب عددی که از هر یک از این روش ها محاسبه می شود، بسیار به هم نزدیک هستند. اما روش دقیق تر محاسبه بلاعوض از راه محاسبات است. محاسبه بر اساس عرف به این صورت است که برای یک محله یا قسمت خاصی، عددی را به ازای هر متر زمین تعیین می کنند. به عنوان مثال بلاعوض بر اساس عرف در محله مرزداران حدود ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. یعنی در محاسبات بلاعوض، در صورتی که زمین فرد در مرزداران 300 مترمربع باشد و او قصد مشارکت داشته باشد، میزان حدودی بلاعوض 9 میلیارد تومان خواهد بود.
محاسبه بلاعوض بر اساس محاسبات
همان طور که گفته شد، تنها عامل تأثیرگذار در تعیین بلاعوض مقدار آورده مالک و سازنده است. بنابراین در فرمول محاسبه نیز عامل اصلی آورده آن هاست. در صورتی که در قرارداد، درصد سهم طرفین از سازه جدید تغییر کند، مقدار آورده طرفین نیز باید بر اساس آن، تغییر کند. بنابراین فرمول به صورت زیر خواهد بود:
مبلغ بلاعوض = ارزش زمین _ سهم مالک از سازه جدید به درصد ( ارزش زمین + هزینه ساخت )
