ثبت سند ملکی و مراحل ثبت سند ملک
یکی از آخرین مراحل فرایند خرید و فروش ملک، ثبت و انتقال سند ملکی است. در این مرحله که معمولاً بعد از تسویه‌ی کامل ثمن معامله و تحویل ملک قرار دارد، فروشنده با حضور در دفاتر رسمی، سند مالکیت ملک فروخته شده را به نام خریدار می‌زند. مطالعه‌ی مطلب حاضر به شما کم می‌کند با اصطلاحات و مراحل پیش رو در ثبت سند ملک آشنا شوید.
سند تک برگ
سند ملکی چیست؟
سند ملکی، برگه یا دفترچه‌ای است که مالکیت یک یا چند فرد را بر یک ملک (زمین، ویلا، آپارتمان، مغازه و..) ثابت می‌کند. بر اساس قانون، اسناد بر دو نوع عادی و رسمی هستند. اسناد رسمی به اسنادی گفته می‌شود که در دفترخانه‌های اسناد رسمی به ثبت رسیده باشند. سایر اسناد (اعم از دستوشته‌ی بین دو طرف، مبایعه‌نامه‌های منعقد شده در دفاتر املاک و…) اسناد عادی به حساب می‌آیند.
در بیشتر موارد از نظر قانون، سند رسمی نسبت به سند عادی قابلیت استناد بیشتری دارد و دلیل محکم‌تری برای اثبات مالکیت یک فرد به حساب می‌آید ولی گاهی نیز محاکم قضایی، سند عادی را نسبت به سند رسمی ارجح می‌دانند و برای تعیین مالک یک ملک، به آن استناد می‌کنند.
پیش نیازهای ثبت سند ملک
ثبت نهایی سند یک ملک، دو پیش‌نیاز دارد که در صورت سپری شدن آنها، دو طرف برای ثبت سند ملک و انتقال مالکیت آن اقدام می‌کنند. پیش ار هر چیز، دو طرف معامله باید با یکدیگر توافق کنند و مبایعه‌نامه‌ای را به عنوان یک سند عادی بین خود تنظیم کنند.
این مبایعه‌نامه می‌تواند در دفتر املاک یا بین خود طرفین منعقد شود. در این مبایعه‌نامه باید مشخصات دقیق ملک، ثمن (بهای) آن و نحوه‌ی پرداخت ثمن مشخص شده باشد.
در مرحله‌ی بعد، لازم است کد رهگیری برای ملک مورد معامله اخذ شود. کد رهگیری توسط دفاتر املاک صادر شده و یکی از مقدمات صدور سند نهایی ملک است.
این کد که بلافاصله بعد از ایجاد توافق اخذ می‌شود، به خریدار اطمینان می‌دهد در طول مراحل اداری مربوط به فرایند صدور سند ملک که ممکن است چند ماه به طول بیانجامد، مالکیت ملک مورد نظر از اختیار فروشنده خارج شده و به خریدار منتقل شده است و فروشنده نمی‌تواند همین ملک را به شخص دیگری بفروشد. به طور کلی مزایای صدور کد رهگیری به این صورت است :
– پیشگیری از فسخ قرارداد توسط فروشنده
– پیشگیری از فروش ملک به شخص ثالث توسط فروشنده
– درج شدن مشخصات و جزئیات معامله در یک سند معتبر و مورد اتکای مراجع قضایی
مراحل صدور سند ملک
معمولاً بعد از توافقات اولیه و تنظیم مبایعه‌نامه، نوبت پرداخت پیش‌پرداخت خرید ملک و اخذ کد رهگیری است و بعد از آن، دو طرف برای تنظیم سند رسمی ملک اقدام می‌کنند.
سازمان ثبت اسناد رسمی
اولین اقدام در این راه، استعلام ثبت سند از دفترخانه‌ی اسناد رسمی است. برای این منظور فروشنده یا وکیل او در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و با ارائه‌ی مبایعه‌نامه، اطلاعات ملک مورد نظر را به صورت آنلاین از اداره‌ی ثبت استعلام می‌کنند. در اینجا علاوه بر سلامت سند، مشکلات احتمالی پلاک ثبتی یا بازداشتی بودن (بند ز) آن بررسی می‌شود. دفتر اسناد رسمی، دو برگه دیگر نیز برای اخذ استعلامات شهرداری و دارایی در اختیار مالک قرار می‌دهد.
مرحله‌ی بعدی، تسویه حساب با شهرداری است. مالک با حضور در شهرداری، بدهی‌های ملک به شهرداری را می‌پردازد و مفاصا حساب شهرداری را اخذ می‌کند. اگر ملک تجاری باشد، لازم است از اداره تامین اجتماعی هم استعلام گرفته شود.
در قدم بعد، لازم است مفاصا حساب دارایی ملک اخذ شود. در این مرحله مالک به اداره‌ی دارایی مراجعه کرده و مالیات نقل و انتقال ملک را به دارایی پرداخت می‌کند. اداره‌ی دارایی 4درصد از قیمت کارشناسی ملک را به عنوان هزینه‌ی نقل و انتقال تعیین می‌کند. دریافت این مفاصا حساب و استعلامات به خریدار اطمینان می‌دهد که ملک مورد نظر، از نظر شهرداری و دارایی بدهی و تخلفی ندارد.
به طور کلی مدارک مورد نیاز برای صدور سند ملکی به این صورت است:
1- استعلام مالکیت ملک از اداره‌ی ثبت اسناد
2- سند مالکیت یا بنچاق ملک
3- گواهی عدم خلاف یا پایان‌کار شهرداری (یا اخذ استعلام از شهرداری در مورد وضعیت پایان‌کار ملک)
4- مفاصا حساب عوارض نوسازی شهرداری
5- استعلام پرداخت بدهی مالیاتی ملک از دارایی
6- مدارک هویتی متعاملین
پس از آماده کردن مدارک فوق، فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مدارک را به دفتردار ارائه می‌کند. پس از تایید تکمیل بودن مدارک، طرفین زمانی را برای حضور در دفترخانه مشخص می‌کنند. با حضور متعاملین در دفترخانه و ارائه‌ی مدارک هویتی، کار انتقال سند به نام خریدار انجام می‌شود.
هزینه‌ی انتقال سند ملک به عهده‌ی کیست؟
تمام هزینه‌های مفاصا حساب شهرداری و دارایی به عهده‌ی فروشنده است. هزینه‌ی نقل و انتقال سند که به دفاتر اسناد رسمی پرداخت می‌شود، توافقی است ولی معمولاً به طور مساوی بین دو طرف تقسیم می‌شود. لازم به ذکر است کل فرایند دریافت استعلامات ملک از 15 روز تا یک ماه به طول می‌انجامد.
بعد از حضور در دفترخانه و امضای اسناد مربوطه نیز بین 15 تا 45 روز طول می‌کشد تا سند تک برگ ملک به نشانی اعلام شده توسط خریدار ارسال شود.
