بلاعوض، یکی از چالش های قراردادهای مشارکت
مبلغ بلاعوض یا قرض‌الحسنه مبلغیه که سازنده در همون ابتدای ساخت پروژه به مالک میده تا بتونه در زمان عملیات تخریب و نوسازی بنا، هزینه اسکان توی ساختمان دیگه رو پرداخت کنه. توی مناطقی که قیمت کلنگی پایینه، این مبلغ زیاد نیست و حتی ممکنه چیزی به عنوان بلاعوض پرداخت نشه ولی توی مناطقی که کلنگی گرونه، این مبلغ چیزی بیشتر از هزینه‌ی رهن یه آپارتمان هست.
درواقع چون مالک تمام سرمایه خودش رو از همون ابتدا در اختیار طرف مقابل قرار میده ولی سازنده در طول زمان هزینه میکنه، سازنده بخشی از هزینه خرید ملک رو به عنوان بلاعوض به مالک میده و مالک هم معمولا با کسری از اون مبلغ، یه خونه رو رهن میکنه تا زمانی که پروژه، تحویل و آماده سکونت بشه.
در واقع هدف از تعیین این مبلغ اینه که توازن در سود ساختمان بین مالک و سازنده برقرار بشه. چون فرمول ثابت شده و مشخصی برای محاسبه بلاعوض وجود نداره، خیلی وقتها وقتی موقع نوشتن قرارداد مشارکت، کار به محاسبه‌ی بلاعوش میرسه، چالشهایی ایجاد میشه که میتونه اصل قرارداد رو با خطر مواجه کنه.
مبلغ بلاعوض رو بر اساس متراژ محاسبه میکنن و مثلا میگن بلاعوض متری 10 میلیون هست که در متراژ بنای فعلی تحت اختیار مالک ضرب میشه. گفتیم که محاسبه‌ی بلاعوض، فرمول مشخصی نداره (گرچه یه سری محاسبات وجود داره ولی خیلی کاربردی نیست و این عدد بیشتر توافقی هست). با این حال عددی که به عنوان بلاعئض تعیین میشه به چند تا عامل بستگی داره:
عرف، موثرترین عامل در تعیین نرخ بلاعوض
اولین عامل در تعیین این عدد، عرف منطقه است. هر چقدر قیمت کلنگی توی یه منطقه بیشتر باشه، پایه‌ی بلاعوض هم بیشتر میشه. بنابراین طبیعیه که توی مناطق شمالی تهران، مبلغ بلاعوض خیلی بالاتر باشه یا در مناطق ضعیف تر که زمین، قیمت بالایی نداره، سازنده مبلغی رو به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت نکنه.
نقش قدرالسهم دو طرف در تعیین مبلغ بلاعوض
عامل مهم دیگه، میزان قدرالسهم مالک و سازنده است. منظور از قدرالسهم، درصد مشارکت سازنده و مالک در قرارداد مشارکت هست که تعیین میکنه بعد از اتمام پروژه ساختمانی، دو طرف، آپارتمانهای ساخته شده رو به چه نسبتی بین خودشون تقسیم کنن. مثلا سازنده‌ای که 50-50 با مالک شریک شده، نسبت به سازنده‌ای که 40 درصد قدرالسهم داره باید بلاعوض بیشتری پرداخت کنه.
در مواقعی که میزان سهم سازنده 40 درصد از بنای ساخته شده است، تقریبا میشه گفت که میزان بلاعوض، معادل 10 درصد قیمت زمین در زمان تنظیم قرارداد هست.
اعتبار سازنده، یک عامل مهم در میزان بلاعوض
مساله‌ی دیگه‌ای که توی تعیین این مبلغ تاثیر داره، اعتبار سازنده است. سازنده های معتبر که اسمشون برند شده، معمولا کمتر از سایر همکاران خودشون بلاعوض پرداخت میکنن و گاهی اصلا مبلغی رو پرداخت نمیکنن چون معتقدن شهرت و اعتبار اونها، ارزشی داره که میتونه توی بالانس شدن سرمایه (آورده) دو طرف نقش داشته باشه. این مساله نمیتونه نکته منفی به حساب بیاد و نباید برای شمایی که میخواید با یه سازنده برند کار کنید، نگران کننده باشه.
یادتون باشه که در پایان پروژه به واسطه‌ی همین اعتبار، میتونید واحدهای خودتون رو به قیمت بیشتری بفروشید. بنابراین مبلغی رو که شاید در ابتدا روی بلاعوض به سازنده تخفیف میدید، بعدا و در پایان پروژه به راحتی به دست میارید. ضمن اینکه مطمئن هستید که یه کار برند و باکیفیت برای سکونت احتمالی خودتون تحویل میگیرید.
کیفیت ساخت، عامل چهارم در تعیین مقدار بلاعوض
اینکه مالک از سازنده توقع استفاده از چه نوع متریال و چه کیفیت ساختی رو داره هم میتونه توی تعیین میزان بلاعوض موثر باشه. توی پروژه‌هایی که مالک یا مالکین به دنبال ساخت یه ساختمان لاکچری با متریال خاص هستن، طبیعتا باید مبلغ کمتری دریافت کنن تا دست سازنده برای ساخت یه پروژه‌ی درجه یک باز باشه. یادتون باشه که سازنده هم به دنبال منافع خودش هست و باید پروژه براش صرفه اقتصادی داشته باشه. نمیشه هم بلاعوض بالایی رو تعیین کنیم و هم لیست متریال رو بر اساس بالاترین اسانداردهای کیفی موجود توی بازار ببندیم.
سخن پایانی
توی مطلبی که در مورد انتخاب سازنده برای پروژه های مشارکت در ساخت منتشر کردیم، به پیچیدگی های زیاد قراردادهای مشارکت در ساخت اشاره کردیم و گفتیم که این قراردادها باید زیر نظر یه تیم حقوقی خبره و آژانس های املاک حرفه ای تنظیم بشن تا در طول اجرای قرارداد که میتونه 3 تا 4 سال باشه، خیال دو طرف راحت و آسوده باشه.
تعیین مبلغ بلاعوض هم یکی از چالشهای مهم قراردادهای مشارکت هست که با حضور یه مشاور و واسطه قوی و کاربلد، میشه به راحتی از این چالش عبور کنید و یه قرارداد منصفانه و محکم رو امضا کنید. پس باز هم توصیه میکنیم که پیش از انتخاب سازنده مطمئن که قطعا مهمه، یه آژانس املاک حرفه ای و امین رو انتخاب کنید که بتونه خیالتون رو بابت در اختیار داشتن یه قرارداد محکم، راحت کنه.
