نکات حقوقی مهم برای خرید ملک

نکات حقوقی مهم برای خرید ملک

آشنایی با انواع سند

  1. سند ملکی مشاع: یک ملک چند مالک دارد و بین چند شریک تقسیم شده است.

  2. سند ملکی شش دانگ: یک ملک به یک شخص تعلق دارد.

  3. سند ملکی تک برگ: نوع جدید و امروزی سند است که از سوی مراجع رسمی تهیه و تایید شده است. اصالت و خوانا بودن از مزایای این سند است.

  4. سند ملکی تفکیکی: یک ملک بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده است.

  5. سند ملکی عرصه و اعیان: منازل مسکونی که از نوع آپارتمان هستند عرصه و اعیان دارند. سند عرصه مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا شده است و سند اعیان مربوط به سند واحدهایی است که روی آن زمین ساخته شده است.

  6. سند ملکی بنچاق: در قدیم به قراردادهایی که مردم بین خودشان می‌نوشتند و برای تایید و مهر و امضا نزد علما و چهره‌های سرشناس می‌بردند، بنچاق گفته می‌شد.

  7. سند ملکی منگوله‌دار: سندهایی که با یک نخ و یک تکه سرب توسط اداره ثبت اسناد پلمپ شده‌اند. مالکیت در اینگونه سندها قطعی است.

  8. سند ملکی وکالتی: سندی که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل تنظیم شده است. در این گونه سندها، وکالت رسمی و محضری ثبت شده نیاز است.

  9. سند ملکی رهنی: سندی که در قبال وام برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود در رهن بانک قرار می‌گیرد. این موضوع در خود سند هم ذکر می‌شود و سپس به خریدار تحویل داده می‌شود. 

نکاتی که حتما باید در زمان عقد قرارداد ملکی مدنظر قرار دهید:

  • ازمالک بودن فروشنده اطمینان حاصل کنید. نام صحیح و کامل فروشنده روی سند مرقوم باشد.

  • اگر قصد خرید ملک از وکیل فروشنده را دارید، مطمئن شوید که وکیل، اختیار فروش ملک را داشته باشد. ضمنا از طریق استعلام، مطمئن شوید که وکیل قبلا از سوی موکل عزل نشده باشد یا تاریخ وکالت نامه منقضی نشده باشد.

  • اگر زمانی که فروشنده بر حسب مبایعه‌نامه که ملک را از شخص دیگری خریده، ادعای مالکیت دارد، حتما شرایط مبایعه نامه به صورت کامل مطالعه شود تا مشخص شود که فروشنده (که در مبایعه‌نامه خریدار است) از حق فروش ملک منع نشده باشد.

  • مشخصات مندرج در سند را با ملک تطبیق دهید.

  • طِلق بودن سند حاکی از آن است که سند در رهن یا بازداشت نبوده و قابلیت انتقال به نام خریدار را دارد.

  • مفاصا حساب شهرداری در خصوص عوارض نوسازی و مفاصا حساب دارایی باید از جانب فروشنده ارایه شود. ارایه گواهی عدم وجود شارژ معوقه برای آپارتمان‌ها نیز لازم است.

  • اگر ملک در اجاره‌ی شخص دیگری باشد، بهتر است قبل از خرید خانه و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستاجر مشخص شود.

  • از درج انشعابات آب و برق و گاز در سند مطمئن شوید. خط تلفن در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شده باشد.

  • از درج انتقال پارکینگ و انباری در سند مطمئن شوید.

  • موقوفه بودن ملک را بررسی کنید. اگر سند ملک وقفی باشد، تنها حق استفاده از منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارد و خود ملک به مالکیت کسی درنخواهد آمد.

  • اگر ملک ورثه‌ای است، گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث را نیز بررسی کنید.

  • همزمانی معامله اهمیت فراوانی دارد. به این معنا که هر دو طرف قدم به قدم و همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند.

  • نحوه پرداخت و واگذاری‌ها به صورت دقیق و مشخص در قولنامه نوشته و ذکر شود.

کد رهگیری چیست؟

ماده‌ی 13 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه ی مسکن که در اردیبهشت 1387 به تصویب رسید، مشاوران املاک را موظف می‌کند در سامانه ی ثبت معاملات مسکن عضو شده و اطلاعات کلیه معاملات انجام شده را در آن ثبت کنند. سیستم برای هر ثبت، یک کد تولید می‌کند که به آن کد رهگیری می‌گویند. کد رهگیری ضمن اینکه باعث شناسایی آژانس‌های دارای مجوز می‌شود، از فروش یک ملک به چند نفر نیز جلوگیری می‌کند.